تیم‌های املاک و مستغلات به طور فزاینده‌ای به روشی محبوب برای تولیدکنندگان برتر تبدیل می‌شوند تا در آن واحد به بسیاری از مشتریان خدمات ارائه دهند. یک تیم معمولا حول یک فروشنده بسیار موفق متمرکز است و تیم در یک کارگزاری فعالیت می کند. این تیم متشکل از دو یا چند فروشنده املاک است که منابع را روی بازاریابی، کارکنان اداری جمع آوری می کنند و ممکن است متخصصانی را برای جنبه های مختلف تجارت املاک ارائه دهند. در برخی موارد، یک تیم می تواند به عنوان یک شرکت کارگزاری جداگانه برای مصرف کنندگان به نظر برسد. در حالی که ممکن است تیم ها برای کارگزاری املاک و مستغلات سودآور باشند، تیم ها تعدادی از مسائل حقوقی را برای مدیریت کارگزاران مطرح می کنند، از مسائل قانون مجوز گرفته تا قانون استخدام. در این مقاله، مسائل حقوقی مطرح شده توسط تیم ها را بررسی می کنیم و ابزار/ایده هایی را برای کارگزاران برای مدیریت ریسک ارائه می دهیم. چک لیستی نیز در دسترس کارگزاران است که مسائل حقوقی مطرح شده توسط تیم ها را برجسته می کند.

مسائل قانون مجوز ایالتی

واضح ترین زمینه ای که تیم ها نیاز به نظارت و راهنمایی کارگزار مدیریت دارند، قانون مجوز ایالتی است. تمرکز اصلی نظارتی بر روی تیم ها، تبلیغات آنهاست، با ایالت ها که تبلیغات تیمی را از طریق ایجاد قوانین خاص تیم یا با استفاده از قوانین تبلیغات موجود تنظیم می کنند. سایر مسائل مربوط به قانون مجوز برای تیم ها شامل دستیاران بدون مجوز است که ممکن است وظایف مجاز را انجام دهند و مطابق با افشای آژانس باشند. پرداخت پورسانت یکی دیگر از زمینه هایی است که کارگزاران باید بر تیم ها نظارت داشته باشند.

منابع

الف. الزامات تبلیغات

تبلیغات تیمی مورد توجه تنظیم کننده ها است زیرا تنظیم کننده ها معتقدند که تیم ها همیشه کارگزاری را که با آنها در ارتباط هستند شناسایی نمی کنند و تصور می کنند که این تیم یک شرکت کارگزاری است. برای پرداختن به این مسئله ، برخی از ایالت ها از قوانین مجوز موجود برای تنظیم تیم ها استفاده کرده اند ، اما بسیاری از ایالت ها اکنون این قوانین را تقویت می کنند تا اطمینان حاصل کنند که نام کارگزار به طور برجسته در همه تبلیغات نمایش داده می شود. به عنوان مثال ، چهار ایالت - میشیگان ، نبراسکا ، تنسی و تگزاس - همه قوانینی که اخیراً صادر کرده اند که نیاز به تبلیغات مجوز برای نام کارگزار دارند. به همین ترتیب ، آیین نامه تجارت Rhode Island اعلامیه ای را صادر کرد که به مجوزها یادآوری می کند که تبلیغات باید شامل نام کارگزار باشد. قوانین دیگر مشخص می کنند که اطلاعات کارگزاری در آگهی کجا و چگونه می توان در آگهی نمایش داده شد ، با برخی حتی اندازه فونت را مشخص می کند. برخی از ایالت ها همچنین قوانینی را برای تبلیغات در رسانه های اجتماعی ایجاد کرده اند که چگونه این تبلیغ برای پیوند دادن اطلاعات کارگزاری نیاز دارد. از آنجا که پیروی از قوانین تبلیغات ساده ترین تخلف برای رگولاتورها خواهد بود ، اطمینان حاصل می کند که تیم های موجود در کارگزاری شما مطابق با مقررات تبلیغاتی دولتی هستند ، سهم مهمی است که کارگزار می تواند در تیم ایجاد کند.

ب-مقررات خاص تیم

دوازده ایالت به جای اینکه قوانین موجود را برای تنظیم تیم ها سازگار یا اصلاح کنند ، الزامات خاصی را برای تیم ها ایجاد کرده اند. این قوانین متفاوت است- برخی به سادگی نام تیم را تنظیم می کنند ، اما برخی دیگر جنبه های بسیاری از تیم را تنظیم می کنند و به نظارت تیم ها می پردازند.

مریلند یکی از اولین ایالت هایی بود که تیم ها را تنظیم کرد و یکی از مقررات جامع تر است. اساسنامه مریلند به کارگزاری نیاز دارد تا یک رهبر تیم را تعیین کند و رهبر تیم باید صلاحیت های خاصی داشته باشد. رهبر سپس علاوه بر نظارت مورد نیاز کارگزار مدیریت ، مسئولیت نظارت بر تیم را نیز بر عهده می گیرد و رهبر تیم نیز باید لیستی از اعضای تیم را حفظ کند. اساسنامه مستلزم این است که نام کارگزاری در تمام تبلیغات به صورت معنی دار نمایش داده شود و مستلزم آن باشد که نام تیم را نمی توان به نظر برساند تا به نظر برسد که این کارگزاری است با استفاده از اصطلاحاتی مانند "املاک و مستغلات" یا "کارگزاری املاک و مستغلات" درنام آن.

سایر کشورها نیازهای متفاوتی دارند. اوکلاهما به تیم ها نیاز دارد تا در کمیسیون املاک و مستغلات اوکلاهما ثبت نام کنند. اوهایو نیاز به شناسایی کلیه افراد بدون مجوز دارد که نام آنها در تبلیغات گنجانده شده است. نیویورک آیین نامه ای را اعلام کرده است که یک نام تیمی باید نام کامل کارگزاران ، کارگزاران همکار یا فروشندگان املاک و مستغلات را که در این تیم حضور دارند ، شامل شود ، یا اگر نام ها گنجانده نشده باشد ، باید نام تیم بلافاصله دنبال شودبا عبارت "در/از [نام کامل کارگزاری/کارگزاری]."

ج - دستیاران بدون مجوز و مجوز

یکی دیگر از مشکلات حقوقی مجوز برای تیم ها ، دستیاران بدون مجوز است. در حالی که این مسئله برای تیم ها منحصر به فرد نیست ، نگرانی در مورد تیم هایی که از دستیاران بدون مجوز استفاده می کنند ، مطرح شده است. کارگزاران باید اطمینان حاصل کنند که دستیاران بدون مجوز که با تیم ها کار می کنند ، خدمات دارای مجوز را انجام نمی دهند. بسیاری از ایالت ها تعریف کرده اند که یک دستیار بدون مجوز می تواند از طریق قانون مجوز یا از طریق راهنمایی کمیسیون املاک و مستغلات انجام دهد. یک جدول که قوانین و راهنمایی ها را در بر می گیرد به بالا مرتبط است.

D. افشای آژانس/آژانس دوگانه

آژانس همچنین زمینه ای برای تیم ها است. تیم ها برای به اشتراک گذاشتن اطلاعات و مشتری ها طراحی شده اند ، اما کارگزاران باید اطمینان حاصل کنند که تیم ها می توانند اطلاعات مشتری را محرمانه نگه دارند. به عنوان مثال ، تیم ها اغلب مشتری ها را به اشتراک می گذارند و بنابراین چندین عضو تیم ممکن است اطلاعات محرمانه در مورد مشتری داشته باشند. این مسئله می تواند مشکلی ایجاد کند که مشتریان تیم با یکدیگر در تعامل باشند ، مانند یک مشتری که به دارایی مشتری دیگر علاقه مند می شود. این حتی در کشوری که روابط غیرقانونی داشته باشد ، می تواند صادق باشد ، زیرا در صورت نمایندگی شرکت چندین طرف در معامله ، ممکن است افشاگری ها نیز مورد نیاز باشد.

کارگزاران باید اطمینان حاصل کنند که تیم ها می دانند چه زمانی باید افشای آژانس دوگانه انجام شود و همچنین فروشندگان اطلاعات محرمانه را که نمی توانند با سایر مشتریان به اشتراک گذاشته شوند ، درک می کنند. کارگزاران همچنین می توانند برای جلوگیری از ادعاهای آژانس دوگانه ناشناخته ، مشتریان را به عضویت خاص تیم محدود کنند.

E. مسائل کمیسیون

مسئله دیگری که می تواند بین تیم ها و کارگزار ایجاد شود ، تقسیمات کمیسیون است. قانون مجوز مستلزم آن است که کلیه پرداخت ها باید به کارگزار مدیریت پرداخت شود اما به دلیل سردرگمی که تیم ها می توانند باعث شود که چه کسی کارگزار است ، اختلافات کمیسیون بین تیم ها و کارگزار مدیریت شده است. مانند سایر مجوزها ، کمیسیون بین کارگزار و اعضای تیم باید به صورت کتبی به یادگار مانده و کارگزار باید تمام کمیسیون های پرداخت شده به تیم را جمع کند تا اطمینان حاصل کند که با قوانین صدور مجوز دولتی اطمینان حاصل شود.

قانون استخدام

تیم های املاک و مستغلات همچنین می توانند مسائل مربوط به قانون اشتغال را در درجه اول در زمینه طبقه بندی کارگران مطرح کنند. کارگزاران املاک و مستغلات باید اطمینان حاصل کنند که فروشندگان آنها که در یک تیم کار می کنند مانند پیمانکاران مستقل رفتار می شوند و نه کارمندان. مسئله دیگر برای تیم ها ، پرداخت کمیسیون ها به افراد دارای مجوز است که خدمات دارای مجوز را ارائه نمی دهند ، مانند دستیار اداری یا مدیر معامله.

منابع

سایر منابع پیمانکار مستقل:

نمودار جزئیات رویکردهای مختلف قانون کار دولتی برای طبقه بندی متخصصان املاک و مستغلات: https://www. nar. realtor/law-and-ethics/state-tatutory- Approaches-to-wor.

A. مدیریت اعضای تیم

تمرکز تجدید شده بر وضعیت پیمانکار مستقل فروشندگان در سالهای اخیر به دلیل دادخواست پدید آمده است. در حالی که هنوز هیچ سابقه ای نامطلوب قضایی وجود نداشته است ، برخی از کارگزاری ها با فروشندگان که ادعا می کردند به جای کارمندان به طور نادرست به عنوان پیمانکاران مستقل طبقه بندی شده اند ، وارد شهرک های قابل توجهی شده اند. همان موضوعاتی که کارگزاران با فروشندگان منظم خود با آن روبرو هستند ، می توانند در هنگام کار فروشندگان روی یک تیم تشدید شوند.

در حالی که یک کارگزار وظیفه دارد برای برخی از کارها ، مجوزها را در کارگزاری نظارت کند ، یک رهبر تیم معمولاً چنین مسئولیت را ندارد. از آنجا که بسیاری از تیم ها معمولاً روی یک تولید کننده برتر تمرکز می کنند و بیشتر مشتری های این تیم مشتری تولید کننده برتر خواهند بود ، تولید کننده برتر ممکن است بخواهد کنترل کند یا دیکته کند که چگونه فروشندگان با مشتری تعامل دارند. بر خلاف یک کارگزار مدیریت ، رهبران تیم هیچ وظیفه قانونی برای نظارت بر فروشندگان ندارند ، مگر در چند ایالت مانند مریلند. کنترل بیش از حد فروشندگان توسط رهبر تیم و همچنین عدم انجام وظیفه قانونی برای نظارت ، خطر یک چالش نادرست طبقه بندی از فروشندگان را که در یک تیم کار می کنند ، ایجاد می کند.

کارگزاران باید به رهبران تیم در مورد مسائل طبقه بندی کارگران و لزوم برخورد با اعضای تیم به عنوان پیمانکاران مستقل آموزش دهند. اگر اینگونه نباشد که تیم کار می کند ، کارگزار برای جلوگیری از مسئولیت احتمالی ، باید مجوزهای خدمت را در تیم به کارمندان بسازد.

ب - طبقه بندی اعضای تیم که خدمات دارای مجوز را انجام نمی دهند

یکی دیگر از موارد طبقه بندی کارگران هنگامی اتفاق می افتد که اعضای تیم توسط کمیسیون پرداخت می شوند اما خدمات دارای مجوز ارائه نمی دهند. به عنوان مثال ، یک تیم ممکن است دارای یک مجوز باشد که در حال مدیریت تیم است و با مشتری تعامل ندارد. یا ، تیم ممکن است یک دستیار دارای مجوز داشته باشد که عملکردهای اداری را انجام می دهد و به عنوان مجوز فعالیت نمی کند.

از آنجا که این افراد خدمات دارای مجوز را ارائه نمی دهند ، نباید با جمع آوری بخشی از پرداخت های کمیسیون املاک و مستغلات تیم پرداخت شود. علاوه بر این ، این افراد برای معافیت IRS برای مجوزهای املاک و مستغلات واجد شرایط نیستند زیرا افراد خدمات دارای مجوز را ارائه نمی دهند و مشکلات مالیاتی اشتغال را برای کارگزاری مطرح می کنند. درعوض ، این افراد باید توسط کارگزار به عنوان کارمند طبقه بندی شوند. لوئیزیانا با ممنوعیت مجوزهایی که بخشی از تیم از دریافت جبران خسارت از سایر اعضای تیم هستند ، به این موضوع پرداخته است.

نتیجه

تیم ها وسیله نقلیه ای به طور فزاینده ای برای تولید کنندگان برتر برای به اشتراک گذاشتن مشتریان و لیست های خود با سایر فروشندگان هستند. با این حال ، کارگزاران باید آگاه باشند که تیم ها هم مسائل مربوط به قانون مجوز را مطرح می کنند و هم مسائل مربوط به قانون اشتغال را مطرح می کنند. کارگزاران باید اطمینان حاصل کنند که رهبران تیم از این مسائل آگاه هستند و از الزامات قانونی استفاده نمی کنند. برای اطلاعات بیشتر با فینلی مکسون ، مشاور ارشد NAR ، به آدرس fmaxson@realtors. org تماس بگیرید.

توجه: اطلاعات موجود در این صفحه ممکن است جاری نباشد. بایگانی مجموعه ای از محتوا است که قبلاً در یک یا چند ویژگی وب NAR منتشر شده است. صفحات بایگانی به روز نمی شوند و ممکن است دیگر دقیق نباشند. کاربران باید به طور مستقل صحت و ارز اطلاعات موجود در اینجا را تأیید کنند. انجمن ملی Realtors® تمام مسئولیت های مربوط به هرگونه ضرر یا آسیب ناشی از استفاده از اطلاعات یا داده های موجود در این صفحه را رد می کند.